LA VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO

Después de haber programado como actividad de un Proyecto I+D sobre garantías y crisis financiera 1, a primeros de enero de 2012 y para el 9 de marzo, una Jornada sobre venta extrajudicial de bien hipotecado, el 22 de febrero, el Ministro de Economía, Luis de Guindos, efectuó en el Congreso de los Diputados unas declaraciones sobre diversas medidas a adoptar en materia ejecución hipotecaria, entre las que mencionaba la dación en pago. Por la mañana del día 9 de marzo se supo que el Consejo de Ministros aprobaría ese mismo día aquellas medidas, cuyo contenido concreto se desconocía. No sabíamos, en efecto, que afectaría al procedimiento de venta extrajudicial, ni que admitiría la dación en pago en los términos en que lo hizo, combinando sabiamente su «obligatoriedad» —para el prestamista— con el respeto al principio de autonomía privada y al de responsabilidad patrimonial universal.
Por lo que respecta a la venta extrajudicial, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, ha mejorado, ciertamente, su regulación reglamentaria, pero podía haber servido también —dado su rango normativo— para, por un aparte, aportar un poco de luz a la cuestión fundamental de su naturaleza —lejos de ello ha llevado a nueva confusión al hablar de «ejecución extrajudicial», en la Exposición de Motivos y en el artículo 12, y de «venta extrajudicial», en la disposición final tercera— y, por otra, para haber dejado claro si esta forma de realización de valor afecta o no a terceros.
La presente obra recoge las ponencias que fueron presentadas el día de la Jornada. Se ha respetado, en los textos, la forma expositiva original dada por los autores, propia de la conferencia, y también, a pesar ser anteriores en el tiempo al Real Decreto-ley, la mayor parte de su contenido. Todas las ponencias siguen teniendo actualidad: la de Manuel González-Meneses, porque una cosa es el debate sobre la legalidad del procedimiento o venta (que ahora se refuerza con el Real Decreto-ley) y otra el de su constitucionalidad; la de Segismundo Álvarez, porque, a pesar de haberse elevado en parte la protección del deudor (supresión de la tercera subasta), y a la espera de que se cumpla el mandato de la disposición final 3.ª del Real Decreto-ley, el procedimiento debe ganar todavía en eficacia, y, particularmente, en publicidad; y la de Joaquín Delgado, que introdujo al tercero (al tercero poseedor de finca hipotecada y al titular de cargas posteriores a la hipoteca) en la escena del debate, porque, como se ha dicho en el párrafo anterior, seguimos sin saber si esta forma de enajenación, reconocida al ejecutante, afecta o no a terceros. No obstante todo lo cual, los textos tan sufrido alguna modificación de actualización y han incorporado, en cada caso, una reflexión sobre la nueva norma.
La Jornada había comenzado con una intervención de carácter general a mi cargo que, con algunas modificaciones, abre también el presente libro. El honor de entonces, de compartir la palabra con estos ilustres y queridos ponentes, se repite ahora en estas páginas al poner mi nombre al lado de los suyos. Expresamente quiero agradecerles la aportación de ciencia y de experiencia que, con sus intervenciones, han hecho al Proyecto. En él colaboran también, desde hace tiempo, otros tres notables juristas, con los que tengo deuda de gratitud: Juan Guillermo González-Meneses, Eduardo Entrala e Íñigo Mateo, mi principal acreedor.

ÁLVARO NÚÑEZ IGLESIAS

PRESENTACIÓN .

I
ALTERNATIVA A LA EJECUCIÓN
HIPOTECARIA JUDICIAL
Álvaro Núñez Iglesias

1. PLANTEAMIENTO .
2. LA NECESARIA MIRADA AL DERECHO COMPARADO .
2.1. La venta por el propio deudor .
2.2. La administración para pago .
2.3. La ejecución ante notario .
3. INSTRUMENTOS Y PROCEDIMIENTOS RELATIVOS AL SOBREENDEUDAMIENTO DE LA PERSONA NATURAL .
4. UN DISCRETO FAVOR HACIA EL DEUDOR HIPOTECARIO ESPAÑOL .
5. POSIBILIDADES DE DERECHO PRIVADO .
5.1. Dación en pago .
5.2. Pacto comisorio .

II
SOBRE LA LEGITIMIDAD DEL PROCEDIMIENTO NOTARIAL
DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Manuel González-Meneses García-Valdecasas

1. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXTRAJUDICIAL EN EL OJO DE LA TORMENTA .
2. LA UTILIDAD DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA .
3. LA CUESTIÓN DE LA LEGITIMIDAD DE ESTE PROCEDIMIENTO Y SU TRASCENDENCIA PRÁCTICA .
4. REFERENCIA A DOS PRESUPUESTOS O REQUISITOS ESPECÍFICOS DE ESTE PROCEDIMIENTO .
5. LA ACCIDENTADA HISTORIA DE ESTE PROCEDIMIENTO .
5.1. Del art. 1872 del Código Civil a la primera regulación reglamentaria .
5.2. La Ley Hipotecaria de 1944 y el primer reconocimiento de rango legal .
5.3. El Reglamento Hipotecario de 1947 .
5.4. La potenciación del procedimiento por el Real Decreto 290/1992, de reforma del Reglamento Hipotecario .
5.5. La duda sobre la inconstitucionalidad sobrevenida del art. 129.2 de la Ley Hipotecaria .
5.6. La nueva redacción del art. 129 de la Ley Hipotecaria dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil .
6. CONCLUSIONES .
6.1. Primera: la necesidad de un pronunciamiento relativo a la constitucionalidad de este procedimiento .
6.2. Segunda: la clave no está en el choque con el pretendido monopolio judicial de la ejecución, sino en una posible vulneración del derecho a la defensa
6.3. Tercera: revisión del tema del fundamento de este procedimiento .
6.4. Cuarta: necesidad de una equivalencia de garantías con el procedimiento judicial .

III
LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXTRAJUDICIAL:
PROBLEMAS PRÁCTICOS Y PROPUESTAS DE REFORMA
Segismundo Álvarez Royo-Villanova

1. PLANTEAMIENTO .
2. LA NECESIDAD DE PACTO .
3. CUESTIONES EN TORNO AL REQUERIMIENTO DE PAGO .
3.1. La imposibilidad de notificación por edictos .
3.2. La forma de realizar la notificación: diferencias con el supuesto normal del Reglamento Notarial .
3.3. La posibilidad de notificar en domicilio distinto del que consta en el Registro .
4. LA PUBLICIDAD DE LA SUBASTA .
5. ¿SUBASTA ÚNICA O PLURALIDAD DE SUBASTAS? .
6. DEPÓSITO .
7. LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 693 LEC CUANDO EL BIEN EJECUTADO ES VIVIENDA FAMILIAR .
8. LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR .
8.1. ¿En la adjudicación al acreedor por falta de postores en primera y segunda subasta, tiene éste que dar carta de pago total? .
8.2. ¿Cabe la adjudicación al acreedor tras quedar desierta la última subasta? .
8.3. El acreedor como rematante en la tercera subasta .
8.4. Adjudicación a un tercero en la tercera subasta sin tipo ¿Hay algún límite mínimo? .
9. OTRAS PROPUESTAS DE REFORMA .
9.1. Medidas para obtener mejor precio en las subastas .
9.1.1. La publicidad de la subasta .
9.1.2. La solución de la situación posesoria .
9.1.3. Facilitar la financiación .
9.2. Permitir la venta por el deudor dentro del procedimiento de ejecución .
9.3. Cambios en la legislación concursal: el fresh start o segunda oportunidad .
9.3.1. Justificación .
9.3.2. Sistema .
10. ANEXO A LA PONENCIA: LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL TRAS EL REAL DECRETO-LEY 6/2012 .
10.1. Ámbito de aplicación .
10.1.1. Aplicación temporal .
10.1.2. Aplicación a los procedimientos sobre la vivienda habitual del deudor: su determinación .
10.2. El nuevo procedimiento .
10.3. Subasta de finca que no es la vivienda habitual, tras la reforma .

IV
EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DUDAS SOBRE SU VALIDEZ Y EFECTOS
Joaquín Delgado Ramos

1. EL PUNTO DE PARTIDA .
1.1. Normativa anterior .
1.2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo .
1.3. Normativa vigente (tras la Ley de Enjuiciamiento Civil) .
2. COMENTARIOS: SOBRE LA «VIDA, MUERTE Y RESURRECCIÓN» DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJU¬DICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA .
2.1. «La primera resurrección» .
2.2. «Argumentos contra la resurrección» (o «La segunda defenestración del resucitado») .
3. ¿EFECTOS FRENTE A TERCEROS? .
3.1. Argumento 1.º: Interpretación gramatical y sistemática .
3.2. Argumento 2.º: Fundamentación de la norma .
3.3. Argumento 3.º: Falta de amparo legal a los supuestos efectos frente a terceros .
3.4. Argumento 4.º: Analogía con otras formas de garantía real .
3.5. Argumento 5.º: Aun sin efectos frente a terceros, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria tiene importancia .
4. CONCLUSIONES (PROVISIONALES) .
5. EPÍLOGO: «¿LA SEGUNDA RESURRECCIÓN?» .