LA DEDUCCION POR INVERSION EN VIVIENDA HABITUAL

La deducción por inversión en vivienda habitual, a pesar del desgaste que ha experimentado en los últimos años por la acción de una política legislativa que ha dejado de verla con buenos ojos, sigue teniendo una trascendencia incuestionable. Quienes se dedican al asesoramiento fiscal lo saben bien. Pueden confirmar que uno de los temas que suscita mayor número de consultas por parte de los contribuyentes, especialmente durante la campaña de renta en los meses de mayo y junio, es la vivienda, y en concreto la deducción que estos inmuebles ocasionan. Por consiguiente, aunque en 2006 la deducción sufriera una pérdida de capacidad muy significativa, y aunque vaya entrar en 2011 soportando los rigores de una acometida que la ha dejado seriamente dañada, es difícil encontrar un contexto donde el dicho «quien tuvo retuvo» se refleje con mayor exactitud. En efecto, la deducción va a seguir estando ahí. Con algún que otro gesto de languidez o decadencia, sin el ímpetu de antaño, pero constituyendo aún para muchos la deducción más importante que aplica cuando se enfrenta a la liquidación del impuesto. Por otra parte no olvidemos que la cosmética de las disposiciones transitorias hace milagros, de modo que aunque esta deducción algún día llegue a desaparecer, tendrán que pasar muchos años hasta que comience realmente a formar parte del olvido. Mientras duren las hipotecas que se han ido firmando durante estos años, esta deducción tendrá vida, o sea, que la tenemos garantizada por veinte o treinta años más. Yo por lo menos.
Escribiendo este libro hemos disfrutado, nos hemos instruido, y hemos constatado la magnitud del problema que atraviesa la justicia en nuestro país. Estamos hablando del retraso medio que acumula la administración de la justicia. Palpar de primera mano que una sentencia dictada en 2010 resolvía un conflicto iniciado en 1992, nos ha dejado un sedimento agrio de cierta desesperanza. Es algo sencillamente inaceptable. Que los jueces tengan que dictar las sentencias con manuales de Historia del Derecho representa la crónica de un fracaso ante el que no podemos permanecer indiferentes.
También hemos confirmado que la deducción por inversión en vivienda habitual es un tema de un elevado grado de complejidad técnica, y que sin embargo todo el mundo conoce. Es una especie de elemento patrimonial de interés universal. Sorprende descubrir que todo el mundo lo domina y que hasta el menos perspicaz sabe mucho, como ocurre en el fútbol, y eso es porque interesa al gran público. Realmente la gente no pregunta, busca confirmar que su interpretación es la adecuada, y es que en España siempre nos ha gustado comprarnos la casa e invertir en ladrillos. A diferencia de lo que nos cuentan de otros países de nuestro entorno, en España, los ahorros en inmuebles, y la casa en propiedad. Siempre se nos ha dicho que alquilar es tirar el dinero. Puede que cuando amaine esta desmesurada y colosal tormenta que ha acabado de golpe con el milagro de nuestra economía se alumbre algún cambio en los hábitos de la sociedad, lo ignoramos, pero es evidente que un elevado número de contribuyentes reside en una vivienda en propiedad, adquirida mediante el correspondiente préstamo hipotecario, y éstos van a seguir aplicando la deducción durante mucho tiempo. Bastante. Por tanto el tema sigue presentando un interés indubitable, y por eso nos hemos animado a escribir esta monografía a la que ya teníamos ganas de hincar el diente.
En la actualidad podemos decir que coexisten tres regímenes en el ámbito de la deducción por inversión en vivienda habitual
1. El que disfrutan quienes adquirieron su vivienda con anterioridad al 20 de enero de 2006. Son los afortunados porque se trata, sin duda, del más generoso de los tres. Su principal seña de identidad es que quienes adquirieron la vivienda antes de este señalado día pueden utilizar los denominados porcentajes incrementados para calcular la deducción, o como se le suele denominar ahora, la compensación por adquisición de vivienda. Esta opción se traduce en un incremento muy considerable de la misma.
2. El que aplican quienes invirtieron en su vivienda entre el 20 de enero de 2006 y el 31 de diciembre de 2010. Es la fase intermedia. Ya no existen los porcentajes incrementados como antes pero lo demás sigue siendo prácticamente igual. Desde luego no se usa la base imponible del contribuyente para cuantificar la deducción como ocurre en el caso de viviendas adquiridas después del 1 de enero de 2011. La deducción es igual para los más pudientes y para los menos afortunados. Para todos se impone el mismo límite: que la base de la deducción no rebase la frontera de los 9.015 euros.
3. El que rige con relación a las viviendas adquiridas con posterioridad al 1 de enero de 2011. En esta tercera etapa, si la base imponible del adquirente es igual o supera 24.107,20 euros, no podrá deducirse nada. Para que pueda disfrutar de la deducción de modo similar a como se ha hecho hasta el presente es necesario que su base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros. Si la base imponible es superior a este importe, la deducción va perdiendo fuerza progresivamente a medida que la base imponible se vaya acercando a los 24.107,20 euros.
Ya lo veremos con detenimiento. Ahora sólo pretendemos poner de relieve que los tres regímenes conviven en nuestro sistema tributario actual y que esta circunstancia puede incrementar la dificultad de la cuestión. Conviene tener las cosas claras en una materia de tanta trascendencia.
Esta monografía que comienzan a leer, se compone de dos partes perfectamente delimitadas, aunque mezcladas entre sí. Como dos registros distintos o dos formas diferentes de estudiar las cosas, por decirlo de otro modo.
En la primera exponemos el régimen normativo básico aplicable en la materia. Su planteamiento es cubrir el mínimo que hay que saber al respecto. Algo meramente descriptivo. Daremos prioridad a la claridad y al orden en la exposición. Se trata de enseñar los fundamentos, de poner las bases al descubierto, de ilustrar acerca de lo esencial, de recordar los aspectos primordiales de esta institución. Dejamos muchos asuntos en el tintero porque cuando ésta es la idea que inspira el trabajo, el empeño se pone, no en decirlo todo, sino precisamente en lo contrario, en dejar cosas para un momento posterior por no considerarlo fundamental.
La segunda, que adopta el formato consultas/respuestas o como se suele decir hoy FAQ, acrónimo del inglés «frecuently asked questions», se enfrenta a los principales problemas que esta cuestión suscita en la práctica y procura darles solución desde la perspectiva de la opinión de los autores, la interpretación que proponen los órganos de la Administración y los tribunales, y cómo no, el contenido de las leyes. El propósito que nos hemos marcado al preparar esta segunda parte es que cualquier situación que produzca una cierta sensación de indecisión, incertidumbre o vacilación, pueda verse reflejada en una hipótesis más o menos análoga, e inspirar una solución a quien andaba buscando una respuesta. Somos conscientes de que el empeño de reflejar en las páginas de un libro la totalidad de los desacuerdos y discrepancias que este tema ocasiona es una pasión inútil, un ideal inaccesible, pero al menos vamos a intentar que estén los más importantes y habituales.
Nada más. Sólo decirles que espero que este trabajo le resulte a alguien de utilidad.

PRÓLOGO

CAPÍTULO PRIMERO
DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN
EN VIVIENDA HABITUAL

1. Nociones generales acerca de la deducción por inversión en vivienda habitual
2. Límite máximo anual de esta deducción
3. Régimen vigente a partir del 1 de enero de 2011
4. Supuestos que dan lugar al derecho a aplicar esta deducción
5. Una deducción para muchos años

CAPÍTULO II
CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL

PRIMERA PARTE: EXPOSICIÓN

1. Planteamiento general
2. Es necesario habitarlo en menos de un año desde su adquisición
3. ?Y es necesario también permanecer en ese lugar durante un período mínimo continuado de tres años
4. ¿Tiene que ser la vivienda habitual una edificación?
5. ¿Es posible tener dos o más viviendas habituales?
6. ¿Forman parte de la vivienda habitual los trasteros, garajes, jardines, y demás zonas anexas?
7. La vivienda habitual y la vivienda familiar. La posibilidad de que una persona divorciada aplique la deducción sobre la base de las cantidades invertidas en la vivienda en que continúan residiendo su ex cónyuge y sus hijos

SEGUNDA PARTE: CONSULTAS

I. Sobre quién recae la carga de la prueba
II. Momento en que se adquiere la propiedad del inmueble. La importancia de la escritura pública
III. Vivienda habitual, domicilio fiscal y domicilio de empadronamiento
IV. Vivienda habitual e inmuebles ilegales desde el punto de vista urbanístico
V. Dominio pleno sobre el inmueble: usufructo, derecho de superficie, nuda propiedad
VI. Inmueble que se destina a vivienda y a despacho profesional
VII. Situaciones análogas a la adquisición que no dan derecho a disfrutar de la deducción: la compra a plazos y el arrendamiento con opción a compra
VIII. Cesión en alquiler de la vivienda: alquiler temporal, alquiler de habitaciones y alquiler de la vivienda durante los meses de verano
IX. La vivienda en el extranjero
X. Posibilidad de tener más de una vivienda de manera simultánea
XI. Zonas anejas a la vivienda: trasteros, plazas de garaje, jardín
XII. El plazo de los tres años
XIII. El plazo de los doce meses
XIV. Ocupación de una vivienda distinta de la habitual por razón de cargo o empleo
XV. Una persona divorciada sigue pagando las cuotas correspondientes al préstamo hipotecario que solicitó para adquirir la vivienda en la que residen ahora su ex cónyuge y sus hijos. Sólo es dueño del 50 por ciento del inmueble

CAPÍTULO III
PORCENTAJE DE LA DEDUCCIÓN

1. Introducción
2. El empleo de porcentajes incrementados de deducción. En particular, la compensación por adquisición de vivienda habitual
3. Análisis de los porcentajes incrementados

SEGUNDA PARTE: CONSULTAS

I. Cataluña y el tramo autonómico de deducción por inversión en vivienda habitual
II. Situación actual de los porcentajes incrementados. La compensación por adquisición de vivienda
III. Porcentajes incrementados y préstamos entre familiares
IV. El empleo de porcentajes incrementados en los casos de ampliación de vivienda habitual
V. Compensación por adquisición de vivienda habitual y rehabilitación
VI. Compensación por adquisición de vivienda habitual, divorcio y domicilio familiar

CAPÍTULO IV
LA BASE DE LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN
EN VIVIENDA HABITUAL

1. Planteamiento. La pluralidad de regímenes
2. El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios
3. El cambio de vivienda y la base de la deducción por inversión en vivienda habitual
4. La incompatibilidad entre la deducción por adquisición de vivienda habitual y la exención de la ganancia patrimonial procedente de la transmisión de la vivienda por reinversión del valor de transmisión en la adquisición de una nueva

SEGUNDA PARTE: CONSULTAS

I. El cambio de vivienda y la deducción por inversión en vivienda habitual
II. El cobro de un complemento salarial para hacer frente a los gastos de vivienda y la base de la deducción
III. La ampliación de los préstamos hipotecarios
IV. Los préstamos hipotecarios, la pluralidad de prestatarios y la deducción por inversión en vivienda. ¿Qué sucede cuando el banco obliga a que algunos familiares firmen solidariamente el préstamo?
V. Los gastos extraordinarios relacionados con la adquisición de vivienda y la base de la deducción
VI. El promotor asume el pago de algunas mensualidades de la hipoteca como reclamo comercial. Tratamiento fiscal. Efectos sobre la base de la deducción
VII. Rehabi¬litación de un edificio por una comunidad de vecinos. Consecuencias en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual
VIII. Gastos relacionados con la descalificación de una vivienda de protección oficial. Efectos sobre la base de la deducción por inversión en vivienda habitual
IX. Los pagos a cuenta realizados para reservar un inmueble ya construido. Efectos en la base de la deducción.
X. La realización de gastos con posterioridad a la adquisición y la base de la deducción
XI. La adquisición de una vivienda con cocina amueblada
XII. La base máxima de la deducción en tributación conjunta
XIII. Un matrimonio se divorcia, se adjudica la propiedad de la vivienda a uno de ellos y para compensar a la otra parte la adjudicataria abona una cantidad
XIV. El problema de los préstamos hipotecarios superiores al valor escriturado de la vivienda
XV. Los gastos relacionados con las primas de seguros vinculados a la financiación
XVI. La entrega de una provisión de fondos realizada en la notaría
XVII. Los préstamos concedidos a los trabajadores por la propia empresa para la adquisición de vivienda y las base de la deducción
XVIII. Los instrumentos de cobertura de riesgo y la base de la deducción
XIX. La obtención de ayudas para la obtención de la vivienda y la base de la deducción
XX. La posibilidad de incluir en la misma base las cantidades destinadas a amortizar el préstamo solicitado para adquirir la vivienda y las cantidades entregadas al promotor que construye la que será futura vivienda
XXI. La adquisición vía hereditaria de la vivienda habitual y la base de la deducción ,

CAPÍTULO V
MODALIDADES DE INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL.
ADQUISICIÓN, AMPLIACIÓN, CONSTRUCCIÓN,
REHABILITACIÓN Y LOS DEPÓSITOS
EN CUENTAS VIVIENDA

1. Planteamiento general del tema
2. La adquisición de la vivienda habitual
A. Análisis de la figura
B. La adquisición de la vivienda antes del 31 de diciembre de 2010
3. La ampliación de la vivienda
A. Análisis de la figura
B. La ampliación de la vivienda antes del 31 de diciembre de 2010
4. La construcción de la vivienda
A. Análisis de la figura
B. La construcción de la vivienda antes del 31 de diciembre de 2010
5. La rehabilitación del inmueble que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual
A. Análisis de la figura
B. La rehabilitación de la vivienda a partir del 31 de diciembre de 2010
6. La realización de depósitos en una cuenta vivienda
A. Análisis de la figura
B. La cuenta vivienda a partir del 1 de enero de 2011

SEGUNDA PARTE: CONSULTAS

I. La vivienda en construcción: el plazo de los cuatro años
II. La vivienda en construcción. La carga de la prueba relativa al cumplimiento de las condiciones
III. La vivienda en construcción. Ampliación del plazo de los cuatro años
IV. Desde cuándo se empieza a contar el plazo de los cuatro años
V. La vivienda en construcción y la exención por reinversión en vivienda. Solapamiento de plazos
VI. La vivienda en construcción. Reparación de desperfectos relativos a la construcción. Posibilidad de aplicar la deducción
VII. La vivienda en construcción. Incumplimiento del plazo de los cuatro años
VIII. Dene¬gación de la solicitud de ampliación del plazo
IX. Vivienda en construcción. Consecuencias del traslado de la inversión de una cooperativa de viviendas a otra
X. Promoción inmobiliaria y destino de unos de los inmuebles a vivienda habitual de los promotores
XI. Construcción de la vivienda y solicitud y cancelación de un préstamo puente
XII. La rehabilitación de la vivienda habitual
XIII. Comu¬nidad de propietarios y rehabilitación del edificio
XIV. La ampliación de la vivienda habitual. Construcción de un trastero
XV. La ampliación de la vivienda habitual. La adquisición del piso adjunto para unirlos
XVI. Propietario de dos parcelas amplía la vivienda en la segunda parcela. La ampliación no está unida a la casa
XVII. Las obras de ampliación y la carga de la prueba
XVIII. La cuenta vivienda. Destinar sus saldos a la compra de un solar
XIX. El trasvase de los fondos de una cuenta vivienda a una cuenta ahorro empresa
XX. Posibilidad de destinar los fondos de una cuenta vivienda a los gastos inherentes a la adquisición de una vivienda por vía hereditaria
XXI. La cuenta vivienda y la ampliación de la vivienda habitual
XXII. La cuenta vivienda y la rehabilitación de la vivienda habitual
XXIII. Posibilidad de destinar los saldos de una cuenta vivienda a la cancelación de la hipoteca de su cónyuge
XXIV. Cuenta vivienda. Incumplimiento del plazo de cuatro años
XXV. Cuenta vivienda. Excesos de aportación
XXVI. Cuenta vivienda y construcción
XXVII. Cuenta vivienda, intereses y deducción por inversión en vivienda habitual
XXVIII. Causas que invalidan la cuenta vivienda
XXIX. La posibilidad de trasvasar los fondos de una cuenta vivienda a otra
XXX. Cuenta vivienda y fallecimiento de su titular
XXXI. Cuenta vivienda. Vivienda en construcción. Traslado por trabajo antes de la adquisición
XXXII. Cómputo del plazo de los cuatro años. Prórroga del plazo. Incumplimiento
XXXIII. Cuenta vivienda y entrega del saldo en un contrato de compraventa sin escriturar
XXXIV. Cuenta viviendas, matrimonios y parejas
XXXV. Cuenta vivienda y primera vivienda habitual
XXXVI. Posibilidad de ser titular de más de una cuenta vivienda
XXXVII. Posibilidad de usar como cuenta vivienda cualquier depósito
XXXVIII. Imposibilidad de disponer de los saldos para un fin distinto de la inversión en vivienda habitual
XXXIX. Cuenta vivienda y vivienda en el extranjero

CAPÍTULO VI
OBRAS DE ADAPTACIÓN DE LA VIVIENDA
POR PERSONAS CON MINUSVALÍAS

1. Planteamiento general
2. A quién debe afectar la minusvalía
3. La vivienda no tiene por qué ser en propiedad
4. Las obras de adaptación de la vivienda
5. Análisis de la deducción propiamente dicha. La base y el porcentaje de deducción
6. La deducción por obras de adaptación de la vivienda de una persona discapacitada a partir del 1 de enero de 2011

SEGUNDA PARTE: CONSULTAS

I. La acreditación de la necesidad de las obras
II. La posibilidad de aplicar la deducción por la mera adquisición de un dispositivo electrónico que sirva de ayuda a una persona con problemas de esta naturaleza
III. La base de la deducción por obras de adecuación de la vivienda habitual por razones de discapacidad
IV. La deducción por obras para la adecuación de la vivienda por razones de discapacidad y la dedución por construcción de la vivienda habitual
V. ¿Quiénes pueden disfrutar de esta deducción?
VI. Porcentajes aplicables a esta deducción

CAPÍTULO VII
LA VIVIENDA COMPARTIDA. CONSECUENCIAS
SOBRE EL ALCANCE DE LA DEDUCCIÓN

1. Las cuatro ideas esenciales para resolver los problemas que plantea la vivienda compartida y la deducción por inversión en vivienda habitual
2. La vivienda compartida por personas no casadas
3. La vivienda compartida por personas casadas

SEGUNDA PARTE: CONSULTAS

I. Vivienda propiedad de dos personas pero financiada con un préstamo concedido a uno de ellos que aparece como único titular del préstamo
II. Pareja de hecho comparte la propiedad sobre la vivienda a partes iguales pero uno asume una cuota mayor en la devolución del préstamo hipotecario porque cuenta con mayores ingresos. Consecuencia en la deducción de cada uno
III. Un matrimonio adquiere un apartamento en una determinada ciudad para usarla como residencia de los hijos mientras estudian en la universidad
IV. Aplicación del saldo de la cuenta vivienda a la cancelación del préstamo que abona el cónyuge
V. Adquisición de vivienda por un contribuyente y posterior celebración de matrimonio
VI. Matrimonio en gananciales y cuenta vivienda
VII. Posibilidad de que cada cónyuge tenga su propia vivienda
VIII. Parejas de hecho