EL SISTEMA INMOBILIARIO SUIZO

El trabajo que el lector tiene en sus manos es el segundo de los realizados por el autor sobre el Derecho inmobiliario registral suizo. El primero —con el título Derecho inmobiliario registral suizo, que obtuvo el premio jurídico Olavarría Téllez, en su cuarta edición— se dirigió, principalmente, a explicar el funcionamiento del sistema helvético, y este segundo, a presentar, por una parte, la regulación aplicable en Suiza tras la reforma, de dos mil once, de su Ordenanza de Derecho registral, así como, por otra, a la comparación de los sistemas de seguridad jurídica preventiva español y helvético. A tal efecto, este trabajo ofrece una explicación de la Ordenanza y ésta, a su vez, se presenta traducida y concordada.
El sistema registral español no es una excepción sino un precursor de los registros de derechos en Europa, desarrollado a partir del Proyecto de Ley sobre derechos reales del Cantón de Ginebra de 1827, una vez percibidos los inconvenientes del sistema prusiano (básicamente, las Ordenanzas prusianas de 1722 y 1783) y las imperfecciones del francés (del que se informó, fundamentalmente, el proyecto español de 1836). Este tipo de registro supera con creces al de títulos y al de seguro, de manera que las ineficiencias que presenta son mínimas y la seguridad y baratura, máximas. Su piedra angular radica en dos puntos: por una parte, la calificación del registrador de la propiedad, que analiza los derechos susceptibles de ser inscritos, actualizando constantemente el contenido de los libros registrales, y que concede un título definitivo, indiscutido, de dominio. Para poder conceder este título indiscutible, es preciso que entre en juego el segundo de los elementos angulares del registro de derechos: el principio de la fe pública registral. En sus términos más sencillos supone que quien adquiera su derecho del titular registral, una vez que inscriba aquél, no podrá ser inquietado en su posición. Los sistemas de derechos producen un avance notabilísimo también en cuanto a la discusión jurídica posible; efectivamente, ya no puede hablarse del verus dominus por oposición al titular registral. Sólo existe un titular: el que consta inscrito en el registro de la propiedad, de manera que el adagio Nemo plus juris ad allium transferre potest quam ipse habet (Digesto 50, 17, 54) ha de ser necesariamente sustituido por el Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam in regestis sibi inscriptum haberet.
En este trabajo se exponen sucintamente las ventajas del registro de derechos y se compara con otros tres sistemas —dos de los cuales preexistentes en Suiza—: el de homologación, el de títulos y, por último, el de seguro, de manera que el lector no especialista en Derecho, en general, y en Derecho inmobiliario registral, en particular, pueda apreciar por sí mismo los avances que supone aquél.
Ahora bien, el registro de derechos en Suiza es similar pero no idéntico al español. Por ello, resulta imprescindible hacer este estudio, de manera que puedan, en primer lugar, descubrirse las diferencias y, en segundo, analizarse cuál de los dos (el suizo o el español) es el más eficiente.
Hasta la fecha, el único trabajo publicado sobre el Derecho inmobiliario registral suizo es uno de Serrano y Serrano (1934) en el que, además, se compara aquel sistema con el español. Teniendo en cuenta que los principios que movieron el registro de derechos suizo al tiempo del nacimiento de su primera Ordenanza (1910) son los mismos que informan la actual (2011), la pregunta resulta evidente: ¿por qué un nuevo trabajo sobre la materia? Pues porque desde la publicación del ya citado estudio, el Derecho inmobiliario registral suizo no ha recibido un tratamiento específico que permita la actualización de las conclusiones de aquel autor. Se hace preciso, pues, modernizar su obra, adaptándola a la nueva Ordenanza, así como acercar esta última al lector español.
Resultan necesarias unas aclaraciones previas sobre la traducción realizada. Ésta se ha llevado a cabo a partir de la versión legal alemana y ha sido, además, contrastada, por cercanía terminológica, con la francesa e italiana. Precisamente por esta cercanía, se ha optado por conservar los términos jurídicos suizos en lengua francesa y no en la alemana, salvo en casos muy específicos como el de Fertigung o Typengebundenheit, que la propia doctrina suiza usa mayoritariamente en este último idioma. En otro orden de cosas, se ha de prevenir al lector que no se ha buscado una traducción literal del texto legal suizo; efectivamente, el valor añadido de este trabajo consiste no sólo en la traducción misma, sino en la adaptación terminológica de conceptos suizos al lenguaje jurídico-registral español. De esta manera, el lector no se verá en la necesidad de buscar explicaciones adaptativas del texto traducido porque ya se le ofrecen en un lenguaje jurídico que le resulta reconocible, con las debidas aclaraciones sobre la traducción, si fueran precisas. A tal efecto, en ocasiones se informa al lector de la palabra original traducida, con el ánimo de que juzgue si la decisión del traductor y autor del presente trabajo ha sido adecuada o no. A modo de ejemplo, grand livre se ha traducido como Libro de inscripciones (y no como Libro mayor, tal y como hace Serrano y Serrano), donnés como datos, rubriques como secciones y «llevanza» y «gestión» se han usado como sinónimos. A mayor abundamiento, la Ordenanza que ahora se estudia se refiere continuamente a la oficina del registro de la propiedad y sólo en un caso al registrador de la propiedad (artículo 85). Ahora bien, en tanto que todo el sistema de seguridad jurídica preventiva suiza pivota —al igual que en España—sobre el registrador de la propiedad y su calificación, nos hemos inclinado por usar siempre el término registrador de la propiedad. En todo caso, se ha descartado la expresión conservador inmobiliario, porque, aunque este término o similares al mismo no son desconocidos en los países hispanoamericanos —así, en Chile, conservador de bienes raíces, o, en la República Dominicana, conservador de hipotecas, por poner sólo dos ejemplos—, lo cierto es que la expresión registrador de la propiedad es la más internacional de todas, de manera que no resulta ambigüedad ni equívoco alguno en su uso. Por otra parte, se ha de advertir al lector que los títulos que acompañan a cada artículo se han traducido, no de acuerdo con el tenor literal de la Ordenanza, sino con el criterio que el autor ha considerado más oportuno, atendiendo al contenido del artículo titulado, y aplicando para ello el mismo estilo usado en España para la redacción legislativa. En el caso de los artículos que carecían de título, no se ha hecho constar ninguno.
Concluimos este Proemio manifestando nuestro agradecimiento a las personas que nos han ayudado. Así, para la realización de ambos trabajos complementarios —Derecho inmobiliario registral suizo y Sistema inmobiliario suizo— resultó imprescindible el apoyo facilitado por la Universidad de Almería y, más concretamente, por el profesor don Álvaro Núñez Iglesias, quien realizó diversos comentarios a este estudio que han sido tenidos en cuenta y que, asimismo, nos facilitó una beca para viajar hasta Ginebra con la finalidad de analizar in situ la reforma de la Ordenanza. También hemos de agradecer a los señores Da Broi y Barral, registrador-director y registrador-adjunto de la propiedad de Ginebra, respectivamente, por el tiempo dedicado y por la información facilitada, así como a la Universidad de Ginebra, por permitirnos acceder a sus fondos bibliográficos; a la Universidad Complutense de Madrid y, más concretamente, a la profesora doña Alicia Real Pérez, directora de su Departamento de Derecho civil, quien nos recibió en una estancia de varias semanas para poder completar este trabajo y que ha sido un ejemplo de dedicación. También deseamos agradecer a nuestros vecinos registrales, don Eduardo Entrala Bueno, don José Luis Lacruz Bescós y don Sergio Saavedra Morales, registradores de Mojácar, Vera y Huércal-Overa, respectivamente, su apoyo y compañía en esta extraordinaria parte de España. Por último, hemos de agradecer muy especialmente a don Antonio Pau, la amabilidad que ha tenido en prologar esta obra.

ABREVIATURAS
PRÓLOGO
PROEMIO
ESTUDIO
1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS: HOMOLOGACIÓN, REGISTRO DE TÍTULOS Y DE DERECHOS. EL SISTEMA DE SEGURO
2. EL REGISTRO DE DERECHOS
2.1. Desarrollo legislativo
2.2. Principios registrales: la fe pública material
2.3. Inmatriculación de fincas
2.4. Libros del registro
2.5. Asientos registrales
2.6. Publicidad formal
2.7. Procedimiento registral
2.8. Recursos contra la calificación y responsabilidad del registrador
ORDENANZA DE 23 DE SEPTIEMBRE DE 2011, DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
Notas y concordancias de la Ordenanza de 23 de septiembre de 2011
BIBLIOGRAFÍA